业内人士介绍，一般来说，以基金为主的机构投资者将收回期锁定在3至5年，在他们看来，这段时间内，中国楼市投资回报率大可期待。

　　根据记者粗略统计，三轮私募完成后，恒大股权融资10亿美金，向瑞信等发行公司债4.3亿美金，向美林借贷1.3亿美金。“虽然有媒体报道恒大银行及其他借款总计111亿元，但随着美林等持有的优先股转为普通股，在香港新会计准则中，这些都将由债权转变成股权。分子分母颠倒后的恒大资本金由此大增，负债率已降至65%。”许家印介绍。

　　土地？土地！

　　寻找战略合作 上市紧随大势

　　私募条款带来的上市压力、三大地产项目的资金压力以及楼市大环境带来的销售压力，仍被重点关注。

　　因此，恒大将于今年9月重启IPO的说法在市场上开始流传。而许家 印却表示，上市时机需视大势而定，言外之意似乎是：若股市持续低迷，恒大上市融资的目标，近期不会加速。

　　另外，今年8月前后，恒大广州绢麻厂地块、上海源深路1号地块、重庆科技学院项目将陆续进入土地款和项目款最后结算期，高达近80亿的资金如何支付备受市场关注。“这三个地块总建筑面积150万平方米，不及恒大土地总储备的1/35。如果除去这三块，恒大未付土地出让金仅20亿元。”一位恒大内部人士介绍。根据许家 印的说法，三个最贵项目目前已经不再以恒大单独开发方式运作，而是改为寻找融资合作方，类似抵押贷款。

　　甚至也有未经证实的消息称，如果遇到合作方难求的“最坏情况”，恒大有可能弃地而去，当然这可能将令恒大损失6.3亿元保证金，却能保证“无债一身轻”。

　　“第一次私幕之前，恒大项目都由自己百分之百开发。但实际上，这种做法是不科学的。”许家 印说。

　　6月底，郑裕彤入股恒大，同时参与恒大两个项目的合作开发，一个是武汉某项目。另一个是广州某南海项目，恒大拿下该项目的初始楼板价成本只有几百块钱每平方米，但郑裕彤接盘时，地价已经达到了2000元/平方米，利润有了数倍的增长。“郑裕彤是香港地产大鳄，在中国很多二线城市拥有开发项目，品牌合作的另一个好处是可以实现经验互补。”许家 印说。

　　恒大未来可能面临的另一个压力是销售压力。今年以来，因市场观望情绪笼罩，成交大幅减少，广州深圳房价首先破冰，至今大跌30%以上。恒大御景半岛所在的金沙洲更高达40%以上跌幅。一旦恒大资金链紧张，是否可能通过大幅降价回流资金？

　　许家 印的说法是，恒大会因势而动，但绝不会低于周边楼盘的价格。据了解，目前恒大系列楼盘销售价格基本高于周边物业最少15%，最高甚至接近1倍差价。“仅恒大御景半岛一个项目，目前可回笼资金33亿。即便再降20%，仍有26亿资金可以预期。”许家 印表示。

　　许家 印也同时透露，受目前大势影响，恒大接下来一段时间将集中精力做好目前的储备项目。